HITY GOFINU

Rok 2016 przyniesie zmiany w zakresie podatków i opłat lokalnych, które wprowadza nowelizacja ustawy o samorządzie gminnym i niektórych innych ustaw. Przede wszystkim zmienia zasady opodatkowania garaży w budynkach wielorodzinnych oraz opodatkowania nieruchomości w przypadku wyodrębnienia własności lokali. W tym ostatnim przypadku przedsiębiorcy celowo wyodrębniali własność lokali (wydzielali lokale stanowiące wcześniej współwłasność), pozostawiając dużą część nieruchomości wspólnej w celu zmniejszenia wysokości podatku. Po zmianach zasad wyliczania podatku opodatkowaniu będą podlegać wszystkie części wspólne nieruchomości, co dla przedsiębiorców może oznaczać znaczny wzrost wysokości tej daniny.

Zasada solidarnej odpowiedzialności

Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Istota solidarnego obowiązku podatkowego sprowadza się do tego, że wszyscy współwłaściciele są zobowiązani do płacenia podatku od wspólnej nieruchomości. Z kolei zapłacenie całego podatku przez jednego lub kilku ze współwłaścicieli powoduje wygaśnięcie zobowiązania podatkowego w stosunku do wszystkich. Z generalnej zasady dotyczącej współwłasności określonej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych wynika, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. To zaś oznacza, że nieruchomość gruntowa lub obiekt budowlany stanowiące współwłasność muszą być opodatkowane w ten sposób, że podatek powinien być wymierzony dla osób fizycznych w odrębnej decyzji lub obliczony przez osoby prawne w odrębnej deklaracji złożonej przez współwłaścicieli nieruchomości. Przykładowo, jeżeli przedsiębiorca, np. spółka z o.o., jest właścicielem kilku nieruchomości, w tym jednej jako współwłaściciel, to składa deklaracje dotyczące posiadanych nieruchomości oraz jedną, odrębną deklarację dotyczącą tej nieruchomości, której jest współwłaścicielem. Nieruchomości będące współwłasnością lub znajdujące się we współposiadaniu nie mogą być opodatkowywane wspólnie z innymi nieruchomościami i obiektami budowlanymi stanowiącymi samodzielną własność podatników. Przy czym w przypadku osób prawnych lub gdy współwłaścicielami są osoby prawne i fizyczne, nie ma obowiązku składania odrębnych deklaracji przez każdego ze współwłaścicieli. Wystarczy, jeżeli w załączniku do składanej deklaracji zostaną wskazani wszyscy współwłaściciele, natomiast deklarację podpiszą wszyscy podatnicy lub osoby upoważnione do reprezentowania zobowiązanych.

Może jednak się zdarzyć, że właściciele będą składać odrębne deklaracje, każdy we własnym zakresie, np. wtedy, gdy mają ze sobą utrudniony kontakt. Należy pamiętać, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową, to osoby fizyczne zawsze składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

Podatek od nieruchomości za garaże

Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych znosi solidarną odpowiedzialność za podatek od nieruchomości w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych garażu stanowiącego odrębny przedmiot własności. Chodzi tu o wyodrębnione prawnie garaże wielostanowiskowe w budownictwie wielomieszkaniowym. Obecnie w przypadku gdy w hali garażowej jest kilkadziesiąt miejsc postojowych, a co za tym idzie - kilkudziesięciu właścicieli, to teoretycznie każdy z nich odpowiada za podatek od nieruchomości całej hali i do takiej odpowiedzialności może zostać pociągnięty. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zapłaty podatku od całej nieruchomości (a nie według swojego udziału), a zapłacenie podatku przez któregokolwiek ze współwłaścicieli zwalnia z tego obowiązku pozostałych.

Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność osoby fizycznej nieprowadzącej działalności i przedsiębiorcy, to obaj współwłaściciele płacą podatek według stawek właściwych dla przedsiębiorców.

W pierwotnej wersji projektu zmian w omawianych przepisach znalazła się definicja garażu, będąca odzwierciedleniem definicji zawartej w przepisach Prawa budowlanego. Zgodnie z nimi garaż to budynek lub jego część do przechowywania i niezawodowej obsługi samochodów osobowych - w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Ostatecznie ustawa o podatkach i opłatach lokalnych po nowelizacji nie zawiera takiej definicji. Za to do art. 3 dodano ust. 4a, w którym precyzyjnie określono zasady opodatkowania współwłasności garażu. Przepis ten stanowi, że ogólnej zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Każdy z właścicieli odpowiada za podatek tylko do wysokości swojego udziału. Nie stosuje się również zasady składania deklaracji i opłacania podatku na zasadach dotyczących osób prawnych, w przypadku gdy współwłaścicielami w danej hali garażowej są zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne.

Koniec z optymalizacją podatkową

Duże zmiany zajdą w zasadach opodatkowania części wspólnych nieruchomości w tych obiektach, w których wyodrębniono własność lokali. Chodzi tu np. o lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych czy też lokale w centrach handlowych. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. W przypadku wyodrębnienia własności poszczególnych, choć nie zawsze wszystkich lokali w budynku, pozostaje wyodrębniona część wspólna nieruchomości. Udział w tej części wspólnej jest ściśle związany z własnością lokalu.

Aktualnie, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. To zaś oznacza, że podatek płacony jest tylko od części powierzchni stanowiącej współwłasność. Część nieruchomości wspólnej może być w ogóle nieopodatkowana. Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stanowią, że powierzchnią użytkową jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Jak czytamy w odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską z dnia 4 września 2015 r. (nr PL-LS.054.24.2015) "Znaczne powierzchnie budynków pozostają poza opodatkowaniem, przede wszystkim wskutek stosowania przez podatników, w szczególności w budynkach wielkopowierzchniowych, dopuszczalnej prawem optymalizacji podatkowej, prowadzącej do zmniejszenia wymiaru podatku od nieruchomości. Aktualne brzmienie przepisu umożliwia łatwe zmniejszenie ciężaru podatkowego - wystarczy wyodrębnić własność lokali oraz pozostawić odpowiednio dużą część wspólną, aby znacznie zmniejszyć obciążenie podatkiem od nieruchomości działalności gospodarczej prowadzonej w budynkach (np. centrach handlowych). Postulat dokonania zmian w treści art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zgłaszany był przez samorządowe organy podatkowe, które sygnalizowały fakt znacznego ubytku dochodów. Zmiana nie polega zatem na objęciu opodatkowaniem wskazanych w interpelacji części wspólnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, bowiem te już aktualnie podlegają opodatkowaniu".

Opodatkowanie części wspólnych

Nowelizacja przepisów ma doprowadzić do sytuacji, w której opodatkowaniu będzie podlegać 100% powierzchni użytkowej nieruchomości. Zmiana przepisów, która wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2016 r., polega na doprecyzowaniu, iż w przypadku wyodrębnienia własności lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od gruntu oraz od części budynku, stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej, ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 tej ustawy. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (przykład).

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.)

Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)